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同じ土地なのに、価格が四つ。一物四価という考え方を整理する
2026-08-03
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土地を売ろうと考えたとき、あるいは相続した土地を調べようとしたとき、「同じ土地なのに、資料によって書いてある金額が違う」と戸惑う方は少なくありません。
これは間違いではなく、土地には目的ごとに複数の価格が定められているためです。足利市の不動産会社さくら屋が、一つの土地に付く四つの価格の違いを、落ち着いて整理してご説明します。
一つの土地に、四つの価格
同じ土地でも、使う目的によって基準となる価格が変わります。
土地の価格は、よく一物四価という言葉で説明されます。ひとつの土地に、性格の異なる四つの価格が存在するという意味です。
土地には同じものが二つとなく、目的に応じて価格を使い分ける必要があるためです。
代表的な四つは、次のものです。用途がそれぞれ異なることを押さえておくと、混乱しにくくなります。
- 実勢価格 — 実際に売買が成立する市場の価格
- 公示価格 — 国が示す土地取引の指標となる価格
- 相続税路線価 — 相続税や贈与税を計算するための価格
- 固定資産税評価額 — 固定資産税などの基準となる価格
それぞれの価格の役割
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公表する機関も基準日も、価格ごとに違います。
公示価格は、国土交通省が毎年1月1日時点の標準的な土地の価格として、春ごろに公表するものです。土地取引の目安や、公共事業で土地を取得する際の基準として使われます。
相続税路線価は国税庁が公表し、相続税や贈与税の基準になります。固定資産税評価額は市町村が定め、固定資産税などの算定に用いられます。
このように、それぞれ決める機関も使い道も異なるため、金額に差が出るのは自然なことです。
価格の水準には目安がある
四つの価格は、おおまかな高さの関係が知られています。
一般に、公示価格を基準（100パーセント）と考えると、相続税路線価はそのおよそ80パーセント、固定資産税評価額はおよそ70パーセントが目安とされています。実勢価格は、その時々の需要と供給で決まるため、公示価格より高くも低くもなります。
特に地方では、あくまで目安として、価格ごとに水準が違うことを知っておくと役立ちます。
売却でいちばん関わりが深いのは、実際に取引される「実勢価格」です。公的な価格は税金や指標のためのもので、そのまま売れる金額を示すわけではありません。まずは「どの価格が、何のための価格なのか」を分けて考えると、混乱しにくくなります。
売却を考えるときの見方
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公的な価格は参考にしつつ、実際の相場は別に確かめます。
相続や登記の手続きで路線価や評価額を目にすると、その金額で売れると考えてしまいがちです。ですが、税金のための価格と、市場で売れる価格は別のものです。
実際にいくらで売れそうかを知るには、その地域の近ごろの取引や、似た土地の売り出し価格を確かめるのが近道です。
判断に迷うときは、地域の取引を見てきた不動産会社に相談してみるとよいでしょう。さくら屋は足利を中心とした両毛エリアで、長く土地の売買に携わってきました。
お問い合わせは 0284-21-2345
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